Vor rund 10 Jahren begann die Immobilien-Branche, sich mit dem Thema BIM (Building Information Modelling) zu beschäftigen. Auf einmal waren neue IT-Tools und Techniken in aller Munde mit dem Versprechen, die Digitalisierung der Immobilienwelt stehe unmittelbar bevor. War die Branche bei der Einführung digitaler Prozesse bis dato eher Nachzügler als Vorreiter, sollte sich dies mit BIM, so die allgemeine Vorstellung, innerhalb kurzer Zeit ändern. Das Planen, Errichten und wie auch das Betreiben von Gebäuden mittels eines digitalen Zwillings standen unmittelbar bevor. Und auch für die vielen Bestandsgebäude schien dies ebenfalls alles nur eine Frage von Zeit (und Aufwand) zu sein.
Zahlreiche Gremien und Arbeitskreise begannen, das Thema strukturiert zu betrachten. Mittels einer Vielzahl an Normen, Richtlinien und Leitfäden wurden technische Standards definiert, wie BIM im Alltag angewandt werden sollte. Auch der RealFM gründete 2017 einen Arbeitskreis BIM, in dem zahlreichen Experten für das Betreiben von Gebäuden u. a. einen „Leitfaden zur Anwendung der BIM-Methodik“ erarbeiteten.
Schaut man heute auf das Ergebnis dieses Veränderungsprozesses „Einführung von BIM“, so muss man bei nüchterner Betrachtungsweise konstatieren, dass BIM inzwischen ein etabliertes Verfahren für die Planung und Errichtung von Gebäuden geworden ist, das aber insbesondere im Zusammenspiel der Fachdisziplinen oft noch nicht wie in der Methodik vorgesehen funktioniert. Für das Betreiben von Neubauten oder sogar der Bestandsgebäude gilt dies aber keinesfalls, von vereinzelten Projekten mal abgesehen. Und hier stellt sich die Frage: Warum ist das so?
Die Gründe dafür sind so vielfältig wie das Thema komplex ist, enden aber letztendlich immer mit ein und derselben Antwort. Und um die geht es hier in dieser Bestandsaufnahme.
Eine neue Arbeitsweise bzw. Technologie setzt sich in der Regel dann durch, wenn einer oder mehrere der am Prozess Beteiligten hiervon Vorteile haben. Beim BIM ist dies die Einsparung von Zeit und damit Geld für die Planung und Errichtung bzw. für notwendige Änderungen während der Errichtung. Projekte lassen sich mit BIM schneller und effizienter abwickeln, weil alle Beteiligten über den gleichen Planungsstand verfügen und notwendige Änderungen schneller mit den beteiligten Gewerken abgestimmt werden können.
So waren es dementsprechend auch meist größere, international tätige Baufirmen und Architekturbüros, die BIM als erste begannen einzusetzen. Mit der Vorgabe des Bundes, dass bei Neubauprojekten die BIM-Methodik einzusetzen ist, verstärkte sich diese Entwicklung.
Die Planungsbüros waren zu Beginn nicht sofort von BIM überzeugt, da der Einsatz größere Investitionen in Tools und Software erforderte, was insbesondere für kleinere Büros verhältnismäßig hohe Einmalausgaben bedeutete, während das Arbeiten im Rahmen der Projektplanung zudem nicht über die HOAI vergütet wurde. So müssen gemäß der aktuellen HOAI 2021 bis heute BIM-Leistungen zusätzlich vereinbart werden.
Und was änderte sich für die Betreiber? Erst einmal gar nichts, denn sie werden in der Regel im Widerspruch zur Methodik (die von ersten Ausnahmen in der Praxis bestätigt werden) entweder erst kurz vor der Fertigstellung oder in Fällen erst nach der Fertigstellung in das Projekt eingebunden. So fehlen dann Vorgaben des Betreibers, welche bauteil-bezogenen Informationen für den Betrieb wirklich relevant sind.
Verstärkt wird diese Vorgehensweise dadurch, dass insbesondere im Bereich der Büroimmobilien das Gebäude vom Projektentwickler zwar konzipiert und finanziert, aber oft schon vor der Fertigstellung an eine Immobilienfirma weiterverkauft wird, die nach dem Erwerb anfängt zu überlegen, wie und von wem das Gebäude betrieben werden soll.
Ist der Neubau mit den üblicherweise vorhandenen Mängeln fertiggestellt, erhält der Betreiber bei Projekten ohne BIM-Anwendung reihenweise Aktenordner, die allerdings nicht den as-built-Stand darstellen und oft auch unvollständig sind. Nach teilweise langen Streitigkeiten über Nachbesserungen verschwindet dann der vermeintlich neueste, letzte Stand als Betriebsdokumentation im Archiv, aus dem er in der Regel auch erst viel später herausgeholt wird, wenn z. B. Gewährleistungsmängel auftreten, Konformitätsbescheinigungen für Brandschutz- oder Sicherheitseinrichtungen nachzureichen sind oder Instandsetzungen eine Ersatzteil-Beschaffung notwendig werden lassen.
Bei Projekten mit BIM werden statt der vielen Aktenordner nun entweder eine oder mehrere Festplatten vom Errichter an den Betreiber weitergereicht oder elektronisch in der Cloud übergeben. In beiden Fällen benötigt der Betreiber zu Beginn nur sehr wenige, ausgewählte Daten, um seinen Betriebsaufgaben gerecht zu werden. Der Rest der Daten wird aufgrund der allgemein üblichen hohen Arbeitsauslastung lediglich zur Kenntnis genommen.
Oft ist in den ersten Betriebsjahren gar nicht klar, welche Bestands- und Betriebsdaten im Alltag speziell benötigt werden. Liegt der Schwerpunkt beim Energiemanagement, weil gerade die Energiepreise deutlich steigen, oder ändert sich demnächst das Gebäudeenergiegesetz, so dass wesentliche Gebäudedaten geprüft werden müssen? Der Personaleinsatz für den Gebäudebetrieb wurde in den letzten Jahren immer weiter optimiert, so dass für einen intensiven Umgang mit den Gebäudedaten, wenn überhaupt nur noch sehr wenig Zeit zur Verfügung steht.
Das setzt sich dann im Laufe des Gebäudebetriebs fort in Form der meist fehlenden oder unvollständigen Nachtragung von Umbauten und Änderungen und wird durch einen Betreiberwechsel teilweise noch verschärft. Verschärfend kommen noch die Betreiberwechsel während der Betriebsphase hinzu. Ein 10 Jahre altes Gebäude mit einer auf dem aktuellen Stand befindlichen Gebäudedokumentation finden zu wollen, gleicht aktuell der Suche nach der berühmten Nadel im Heuhaufen.
Wo bleibt jetzt aber die Antwort auf die obige Frage, warum sich BIM im Betrieb so schwer nur etablieren lässt?
Alle Prozess-Beteiligten für Planung, Errichtung und Betrieb sehen in der Regel BIM als ein Werkzeug an, das man wie eine CAD- oder CAFM-Software benutzt. Aber das ist BIM nun mal nicht. BIM ist eine Methodik für die interdisziplinäre Zusammenarbeit zwischen Planern, Bauherren, Behörden und dem Betreiber. Und mithilfe dieser Methodik erzeugen alle Beteiligten ein digitales Modell, das zunächst in 3D geplant und dann sukzessive um weitere Informationen wie Zeit (4D), Kosten (5D), Nachhaltigkeit (6D) und Betriebsdaten (7D) erweitert wird.
Was bedeutet das für die Praxis?
- Frühe und dauerhafte Einbeziehung des späteren Betreibers und Nutzer
- Erstellung eines Betriebskonzepts durch den Betreiber mit Vorgaben, welche Daten das digitale Modell für den späteren Betrieb wie auch mögliche Umbauten enthalten soll (siehe hierzu auch die von RealFM entwickelten Vorgaben zur “Standardstruktur für Technische Facility Services – Anlagenmerkmale”
- Ausreichend Zeit für den Betreiber, um die Daten im Modell prüfen und sie im laufenden Betrieb anwenden und bei Umbauten korrigieren zu können
- Übergabe einer aktuellen, digitalen as-built-Dokumentation mit Verknüpfung zum Modell
Mit Umsetzung dieser Punkte sollte eine Anwendung von BIM im Betrieb möglich sein. Bleiben nur noch die Bestandsgebäude. Der RealFM-Arbeitskreis „BIM im Betrieb“ wurde zwar vor kurzem in „Digitale Lösungen im FM“ umbenannt, wird aber auch mit dem neuen Namen das Thema BIM im Betrieb weiterverfolgen.
